La situation de la location immobilière au Pays basque a subi des transformations significatives grâce à des mesures de compensation mises en place depuis deux ans. Numériquement marquées par une baisse des annonces de locations meublées de tourisme, ces initiatives visent à freiner l’exode de logements vers une utilisation saisonnière, redirigeant ainsi certains biens vers le marché locatif permanent.
EN BREF
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Ces deux dernières années, le Pays basque a connu un bouleversement important dans le secteur locatif, en particulier concernant les locations touristiques. Grâce à un règlement de compensation instauré par l’Agglomération Pays basque, une certaine régulation s’est opérée, freinant l’exode massif vers les locations saisonnières, précédemment favorisées par des rendements financiers attractifs. Dans cet article, nous allons explorer les impacts de cette mesure, son efficacité et ce qu’elle signifie pour l’avenir de la location immobilière dans cette région prisée.
L’instauration d’un règlement de compensation
En vigueur depuis deux ans, le règlement de compensation introduit par l’Agglomération Pays basque a été conçu pour gérer la pression croissante sur le marché locatif, notamment face à l’explosion des locations meublées de tourisme. Alors que cela se traduisait par une fuite des logements longs vers des locations saisonnières lucratives, ce dispositif vise à garantir un équilibre entre les différents types de location.
La logique derrière cette réglementation repose sur la nécessité de protéger le marché locatif à l’année, offrant une certaine forme de sécurité aux locataires. Les premières années d’application ont suscité des critiques, mais des décisions judiciaires, comme celle rendue par la cour administrative d’appel de Bordeaux en mars dernier, ont confirmé la validité de cette mesure. Le maire de Bayonne, Jean-René Etchegaray, a affirmé sans hésitation que l’efficacité du règlement était indiscutable.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes
Une analyse approfondie des données révèle que le nombre d’annonces de meublés de tourisme a subi une diminution significative. En 2019, près de 21 900 annonces étaient actives sur les différentes plateformes de location, tandis qu’en 2022, ce chiffre est tombé à 17 600. Cette chute brutale est en grande partie tributaire de la réglementation en place.
Au cours de l’année suivante, 2023, la tendance à la baisse s’est poursuivie, avec une perte supplémentaire de 1 400 logements, représentant un recul de 7,4 % du stock de meublés. C’est un changement notable, surtout après l’explosion de l’offre « Airbnb » observée entre 2016 et 2019.
Les effets de la crise sanitaire
Bien que la crise liée à la pandémie de COVID-19 ait constitué un handicap initial pour les locations à courts termes, la diminution des meublés de tourisme entre 2022 et 2023 ne semble plus être simplement née de cette crise. Comme l’a souligné Jean-René Etchegaray, il s’agit davantage d’un éventail normatif qui s’est mis en place. Le seuil de 120 jours de location par an devient un critère clé dans cette dynamique.
Les locations de biens loués plus de 120 jours par an sont effectivement celles qui subissent le plus cette pression, ce qui semble atteindre l’objectif initial du règlement. Cela signifie que les propriétaires de logements « professionnels » sont les plus affectés par cette règle, rendant les petites unités moins attractives dans ce contexte.
Les compensations et nouvelles orientations
Le règlement a aussi ouvert la porte à des compensations pour les propriétaires souhaitant changer l’usage de leurs biens. En effet, durant l’année 2024, seulement trois demandes de compensation ont été accordées, bien en contrepoint des 9 600 autorisations délivrées entre le début de 2020 et février 2023. Cette radicalité dans l’approche a incité certains propriétaires à réorienter leur offre vers des segments moins réglementés, comme la location étudiante.
Ce transfert de logements vers le marché étudiant semble offrir une marge de manœuvre face aux contraintes imposées par la loi. L’Agglomération a comptabilisé 654 autorisations pour des locations destinées aux étudiants, avec une concentration significative à Anglet, Biarritz et Bayonne.
Les mécanismes de contrôle
Pour assurer le respect du règlement de compensation, l’Agglomération Pays basque a mis en place un service dédié, équipant des agents spécialisés pour contrôler le bon usage des propriétés. Cela s’inscrit dans un processus plus vaste de vérification et d’analyse où les données deviennent essentielles. Cependant, des incertitudes demeurent concernant la manière dont certains propriétaires réaffectent leur logement, ce qui amène à réfléchir à des mesures de contrôle plus efficaces.
La ville de Biarritz, par exemple, a déjà pris des mesures judiciaires contre des propriétaires en infraction. Ce climat de vigilance montre la volonté des collectivités d’endiguer les abus, tout en garantissant une répartition équitable des ressources immobilières et en préservant la qualité de vie pour les résidents permanents.
Une réalité de prix en mutation
Un des effets collatéraux de cette régulation est l’augmentation des prix de la location dans le secteur touristique. Comparativement, le tarif moyen pour une maison à louer est passé de 262 euros en 2019 à 313 euros en 2023. Pour un appartement, les prix ont également grimpé de 110 à 134 euros la nuit.
Il ne fait aucun doute que cette augmentation des tarifs peut être attribuée aux propriétaires cherchant à compenser des revenus potentiellement perdus à la suite des restrictions. Par conséquent, les indicateurs montrent que même dans un environnement devenu plus régulé, la demande pour des services de qualité dans le secteur de la location touristique reste forte, mais à un prix de plus en plus élevé.
Un équilibre en devenir
Le futur de la location immobilière au Pays basque semble s’inscrire dans une dynamique de réajustement entre la location touristique et la location à l’année. Alors que la réglementation de compensation continue d’évoluer et d’être fine-tunée, les propriétaires sont appelés à se conformer à la demande croissante pour des logements durables. Cela pose un défi complexe mais nécessaire pour la pérennité du tissu social et familial d’une région aussi dynamique.
Cette situation sera aussi à observer de près dans les années à venir, notamment la manière dont les propriétaires s’adapteront et les ajustements nécessaires pour que tous les acteurs de la location immobilière se sentent écoutés et respectés.
Pour en savoir plus sur les avantages de la location à l’année et les enjeux liés au marché, n’hésitez pas à consulter ce site spécialisé.
Impact des mesures de compensation sur les locations au Pays basque
| Éléments | Observations |
|---|---|
| Nombre d’annonces en 2019 | 21 900 annonces actives |
| Nombre d’annonces en 2022 | 17 600 annonces actives |
| Baisse entre 2022 et 2023 | 1 400 logements retirés, soit 7,4% |
| Type de logements concernés | Meublés loués plus de 120 jours par an |
| Autorisation de changement d’usage | 53 demandes, 3 autorisations en 2024 |
| Locations étudiantes accordées | 654 autorisations dans le cadre de dérogations |
| Évolution des prix nuitée en maison | Augmentation de 262 à 313 euros |
| Évolution des prix nuitée en appartement | Augmentation de 110 à 134 euros |
| Contrôle de conformité | Équipe dédiée avec agents spécialisés |
FAQ sur les compensations de location au Pays basque
Quel impact a eu la crise sanitaire sur les locations meublées de tourisme au Pays basque ?
La crise sanitaire a servi de premier frein à la forte augmentation des locations meublées de tourisme, entraînant une réduction du nombre de ces logements.
Qu’est-ce que le règlement de compensation des meublés de tourisme ?
Ce règlement, en vigueur depuis deux ans, vise à limiter la migration des logements vers les locations saisonnières, qui offrent des rendements plus élevés.
Quel est l’avis du maire de Bayonne concernant l’efficacité du règlement ?
Jean-René Etchegaray, maire de Bayonne, défend l’efficacité du règlement de compensation et affirme qu’il a aidé à ralentir l’exode des logements destinés à la location pérenne.
Comment a évolué le nombre d’annonces de locations meublées de tourisme entre 2019 et 2022 ?
En 2019, il y avait 21 900 annonces actives sur les plateformes de location, contre 17 600 en 2022, année de l’entrée en vigueur du règlement de compensation.
Quelles sont les tendances récentes concernant le marché des meublés de tourisme ?
Entre 2022 et 2023, une baisse supplémentaire de 1 400 logements a été observée, représentant une diminution de 7,4 %.
Quelle est la cible principale de la mesure de règlement de compensation ?
La mesure cible principalement les meublés loués plus de 120 jours par an, ce qui concerne surtout les biens loués professionnellement.
Quelles sont les conséquences de la réglementation sur les demandes de changement d’usage ?
53 demandes de compensation ont été reçues par les services de l’Agglomération pour obtenir un changement d’usage, avec seulement trois autorisations délivrées en 2024.
Y a-t-il eu un impact sur les locations à destination des étudiants ?
Oui, certains propriétaires ont réorienté leurs biens vers la location étudiante, avec 654 autorisations accordées dans ce cadre.
Quelle est la situation actuelle concernant la réintégration des meublés dans le marché à l’année ?
Il est difficile de déterminer la part des meublés sortis de la location de vacances qui ont réintégré le marché à l’année, car plusieurs facteurs complexifient l’analyse.
Quelles sont les inquiétudes concernant les prix des locations de courte durée ?
Une augmentation des prix de la nuitée a été constatée, avec des maisons passant de 262 euros en 2019 à 313 euros en 2023, ce qui pourrait être une manière de compenser d’éventuels manques à gagner.
Quelles démarches doivent entreprendre les propriétaires pour transformer un bien en location touristique ?
Pour bénéficier d’un changement d’usage vers la location touristique, un propriétaire doit créer un logement à la location classique en transformant un local non destiné à l’habitation.
Les résidences principales sont-elles concernées par le règlement de compensation ?
Non, les résidences principales mises en location touristique pour moins de 120 jours par an ne sont pas concernées par le règlement.